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投稿日: 弁護士 徳山 紗里

任意整理で住宅ローン返済中の自宅を維持する方法・任意整理後の注意点も解説

任意整理を行うと住宅ローン返済中の家は手放さなければいけない、任意整理をしたら住宅ローンは二度と組めなくなるなどと誤解している方もいらっしゃるようですが、実際は任意整理をしてもマイホームに住み続けることは可能ですし、一定の期間を経過すれば住宅ローンを組むこともできます。

今回は、住宅ローン返済中の自宅を維持しながら任意整理する方法、任意整理後しばらく住宅ローンが組めなくなる理由、任意整理後に住宅ローンの審査に通る可能性、任意整理後に住宅ローンを申し込む際の注意点、住宅ローン返済中の持ち家を残す他の債務整理方法などについて解説します。

住宅ローン返済中の自宅を維持しながら任意整理する方法

住宅ローン返済中に任意整理すると、マイホームが差し押さえられて抵当権を実行されてしまうのではないかと心配されている方もいらっしゃるかと思います。
しかし、自己破産と違い、任意整理では、債務者自身が対象とする債務を選択できるため、マイホームを手放さずに済む方法もあります。ローン返済中の持ち家を手放さずに済む方法や、任意整理が返済中のローンに与える影響などについて説明します。

1.ローン返済中の持ち家を手放さずに済む方法

任意整理を行う際、住宅ローンを対象から外すことにより、ローン返済中の持ち家を手放さずに済みます。マイホームを手放したくない場合は、住宅ローンは任意整理せず、それ以外の債務を可能な限り減額できないか検討するとよいでしょう。
一般的に任意整理で減額が望めるのは将来発生する予定の利息と遅延損害金であり、利息の低い住宅ローンを任意整理しても、ほとんどメリットがない場合もあります。

2.任意整理が返済中の住宅ローンに与える影響

住宅ローンには、有担保ローンと無担保ローンという2つの種類があります。
有担保ローンの場合、購入した土地や家屋に抵当権が設定されており、ローンの返済が滞ると不動産は競売にかけられて売却され、その代金から融資を行った金融機関が債権を回収することになります。つまり、有担保の住宅ローンを任意整理した場合、ローン返済中の不動産は差し押さえられてしまうのです。また、有担保ローンの中には、担保として連帯保証人を立てることが貸付条件となっているものもあります。この場合、借り主が任意整理をすると、連帯保証人が一括で返済請求されるおそれがあるため、注意が必要です。
一方、無担保ローンの場合は、購入した不動産に抵当権は設定されていません。そのため、キャッシング等の借金同様に、任意整理で返済期限の延長などの恩恵が得られる可能性があります。
しかし、無担保ローンには利息が高いなどのデメリットも存在するため、有担保で住宅ローンを組むケースが多いでしょう。

3.住宅ローンの返済が厳しい場合はどうするべきか

住宅ローンの返済が厳しくて任意整理を考えている場合、任意整理の前に金利の低いローンへの借り換えを検討するとよいでしょう。前述した通り、住宅ローンを任意整理しても大きなメリットは望めないからです。
これまで遅滞な返済を行っていることが条件となりますが、より金利の低い住宅ローンに借り換えができれば、返済も楽になるはずです。先に他の債務の任意整理を行ってしまうと住宅ローンの借り換えが困難になるため、まずは住宅ローンの借り換えを行い、その後に他の債務を任意整理することをおすすめします。

任意整理後しばらく住宅ローンが組めなくなる理由

任意整理をした場合、一定期間、住宅ローンの審査に通らなくなります。信用情報機関に事故情報が登録され、俗に言う”ブラックリストに載っている状態”になってしまうためです。どの程度の期間が経過すれば、再び、住宅ローンが組めるようになるのでしょうか。

1.和解が成立すると信用情報機関に事故情報が登録される

任意整理で貸主との間に和解が成立すると、信用情報機関に、契約通りに返済できなかったことを示す事故情報が登録されます。信用情報機関には「任意整理をしました」と内容が詳しく記録されるわけではなく、「異動」という文言が登録されるだけです。
クレジットやローンの支払いが2ヶ月程度遅れた場合も、異動という情報が登録され、この記録がある間は金融機関等からの信用を得ることが困難となります。そのため、事故情報が残っている間は、住宅ローンを組むことも不可能とされているのです。

2.住宅ローンの借り換えも困難になる

事故情報が登録されている間は新しく住宅ローンを組むことはもちろん、借り換えの審査にも通りにくくなります。金融機関やカード会社は、ローンやクレジットカード発行の申込みを受けると、必ず信用情報機関に申込者の与信情報を照会します。そのため、事故情報があると、過去に取引がない金融機関に申し込みをしても借り入れを断られてしまうのです。

3.配偶者の住宅ローンの連帯保証人になれない

債務整理を行ったという事実は、本人以外の与信情報には何ら影響を与えません。したがって、配偶者が任意整理をしていても、自身の返済能力に問題がなければ住宅ローンを組むことが可能です。(同居の家族の債務整理で借金の減額や免除を受けた相手先の会社からは、借入れを断られるケースもあります。)
しかし、信用情報機関に事故情報が残っている間、任意整理した本人は配偶者や家族が組む住宅ローンの連帯保証人になれません。連帯保証は、借入れを受けている本人が返済困難に陥った場合、代わりに借金返済の責任を負うという契約です。そのため、連帯保証人には、一定以上の返済能力が求められるのです。任意整理した後しばらくは、住宅ローンに限らず、子供の奨学金や賃貸住宅の連帯保証人にもなることも難しいでしょう。

4.住宅ローンの審査が通りやすくなるのはいつから?

債務整理をすると、以下の信用情報機関にそれぞれ事故情報が登録されます。

  • 主にクレジットカード会社が加盟しているシー・アイ・シー(CIC)
  • 主に消費者金融が加盟している日本信用情報機構(JICC)
  • 主に全国の銀行が加盟している全国銀行個人信用情報センター(KSC)

任意整理を行った場合、上記3つの機関に約5年間、事故情報が残ると言われています。5年という期間は信用情報機関が明示しているものではないため、あくまで目安として考えてください。
また、どの時点から5年間を数えるのかについても、債権者の判断や返済状況によって異なります。任意整理の和解成立を起算点とするケースもありますが、任意整理した借金の完済を起算点とするケースもあります。
任意整理した借金は概ね3〜5年で完済できるように返済計画が立てられるため、和解から5〜10年程度経過すれば、事故情報が抹消されて住宅ローンが組めると考えるとよいでしょう。

任意整理後に住宅ローンの審査に通る可能性

任意整理して間もない間に住宅ローンに通った人の体験談をインターネットで見たことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。信用情報機関に事故情報が残った状態で住宅ローンの審査に通過できるのでしょうか。

1.事故情報が抹消される前に審査に通るケース

国土交通省が発表している令和元年度の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、民間の金融機関は住宅ローンの審査で以下の項目を重視しているとのことです。

  • 住宅ローン完済時の申込者の年齢
  • 申込者の健康状態
  • 購入予定の土地・建物の評価額
  • 申込者の年齢
  • 申込者の年収
  • 現在の勤務先の勤続年数

信用情報機関に事故情報が残っている状態でありながら住宅ローンの審査に通ったという方は、上記の項目の評価が非常に高かったという可能性が考えられます。しかし、一般的には信用情報が回復していない状態で住宅ローンに通る可能性は非常に低く、審査に通ったケースは非常に稀だといえるでしょう。

2.フラット35の審査に通る可能性

フラット35は、国土交通省が所管する住宅金融支援機構が金融機関と提携して運用している住宅ローンです。そのため、審査の条件が民間の住宅ローンよりも緩やかで、民間の金融機関では審査に通りづらい非正規雇用の方や年収が低い方でも、フラット35の審査に通るケースがあることが知られています。
2012年以前は、フラット35の審査は甘く、別人の名義を使った虚偽の申込みや、無職の人からの申込みでも住宅ローンが組めたといわれています。しかし、2012年10月に会計検査院が審査の甘さを指摘し、以降は審査基準が是正されました。そのため、現在は、信用情報機関に事故情報が残っている状態でフラット35の審査に通る可能性は極めて低いといえるでしょう。

任意整理後に住宅ローンを申し込む際の注意点

任意整理した債務を完済後に住宅ローンを申し込む場合、いくつか注意点が存在します。住宅ローンを申請する際に注意すべき点について説明します。

1.事前に信用情報機関に開示請求をする

前述したように任意整理で和解を得た後、信用情報機関に事故情報が残る期間に明確な決まりはありません。そのため、信用情報機関に開示請求を依頼して「異動」の記載が消えているか確認することが大切です。
CIC、JICCは郵送、窓口、インターネット経由の3つの方法で開示請求が可能であり、KSCは郵送でのみ開示請求を受け付けています。

2.任意整理の対象にした金融機関には申し込まない

信用情報機関から事故情報が抹消されていても、任意整理の対象にした金融機関で住宅ローンを申請することは避けるべきです。銀行、カード会社、消費者金融などは、会社ごとに事故情報をまとめた独自のリストを保有しています。信用情報機関に登録されている情報は一定の期間が過ぎれば消滅しますが、社内ブラックリストの情報は半永久的に残るとされています。
そのため、債務整理で迷惑をかけた金融機関から借り入れをすることは非常に難しいです。社内ブラックリストは系列会社で共有されていることも多いので、注意しましょう。

3.頭金を多めに用意する

頭金(自己資金)を多く用意することができれば、住宅ローンの借入額は少なくて済みます。借入希望額が少なければローンに通る可能性も高くなりますし、頭金が多いことは、資力がある証明となるため、金融機関の信用にもつながるでしょう。
債務整理の有無に関わらず、頭金無しのフルローンで申し込みをすると住宅ローンの審査に通りづらい傾向があります。住宅ローンを申し込む際には、不動産購入金額の2割程度を頭金として用意することが望ましいでしょう。

4.ペアローンを利用する

単独で住宅ローンを組むことが困難な場合は、配偶者や家族と共に申し込めるペアローンや収入合算を検討するとよいでしょう。ペアローンは、不動産の購入代金を複数人で分割して負担する形式のローンです。例えば、5千万円のローンのうち、3千万円については夫が審査を受け、残りの2千万円について妻が審査を受けるなど、それぞれが個別の審査を受ける必要があります。
一方、収入合算は、自分と近親者一人の収入を合算して住宅ローン申請をする方法で、単独で申し込むよりも高額なローンを組むことが可能です。

5.審査に落ちた後すぐに他社に申し込まない

住宅ローンを含むローンやクレジットカードを申し込んだ履歴も、信用情報機関に登録されます。そのため、住宅ローンの審査に落ちた直後に他社に申し込みをすると、直前に他の金融機関の審査を受けて断られたことが、申込先にも知られてしまいます。
他の金融機関の審査に通らなかったという情報は、マイナスの印象につながる可能性が高いです。信用情報機関に登録されたローン申込みの履歴は約半年で抹消されるといわれているので、審査に通らなかった場合は少なくとも半年待ってから、他の金融機関の住宅ローンを申し込みましょう。

6.他の借り入れがある場合は完済してから申し込む

住宅ローンの審査では、当然のことながら、「この人に貸したら、確実に返してもらえるのか」という点が最も重要視されます。したがって、安定した収入を得ていても、住宅ローン申込時に多額の借金を負っており、その返済もままならない場合、審査に通ることは難しいでしょう。
また、税金を滞納している場合も審査通過は非常に厳しくなるので注意が必要です。住宅ローン申し込み前に、税金や公的医療保険の未納分がないか確認しておきましょう。

住宅ローン返済中の持ち家を残す他の債務整理方法

任意整理以外にも、住宅ローン返済中のマイホームを残して借金を減額することが可能な債務整理方法はあります。住宅ローン返済中のマイホームを維持したまま、大幅に借金を減額できる個人再生について説明します。

1.個人再生の住宅ローン特則を利用

個人再生では、住宅資金貸付債権に関する特則(民事再生法第10章)に基づき、ローン返済中のマイホームを残したまま債務整理を行うことが可能です。この手続は、一般的に、「住宅ローン特則を用いた個人再生」などと呼ばれており、住宅ローンは減額せずに返済を続けることが条件となります。
個人再生では債務を原則3年で完済できるように再生計画を立てます。そのため、住宅ローン特則を利用するためには、再生計画で定めた返済額に加えて住宅ローンを支払える収入が必要です。
個人再生の条件や種類などについてはこちらの記事にまとめていますので、詳しく知りたい方は参考にしていただければと思います。

2.アンダーローンの場合は要注意

個人再生には、債務者名義の財産を全て処分した場合に得られる以上の金額を返済に充てなければいけないという原則があります。これを「清算価値補償原則」といいます。民事再生法第174条2項4号を根拠に債権者の利益を守るために定められたものです。
債務者の資産の中に不動産がある際には、清算価値補償原則に則って不動産を処分し、得られた金額を個人再生の返済額に組み込むことになります。この際に注意が必要なのが、不動産の価値です。ローン返済中の不動産の価値が残債を上回る「アンダーローン」と呼ばれる状態にある場合、不動産価格とローン残債の差額分が資産とみなされるため、個人再生後の支払額が増えるおそれもあります。つまり、不動産の価値次第では個人再生をしても毎月の返済額が減らず、債務整理のメリットがあまり得られないかもしれないのです。
借金の減額という点を重視するのであれば、アンダーローンの不動産を任意売却した方がよいケースも存在します。アンダーローンなのか判断できない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、所有している土地や建物の価値を確認しておきましょう。

まとめ

今回は、住宅ローン返済中の自宅を維持しながら任意整理する方法、任意整理後しばらく住宅ローンが組めなくなる理由、任意整理後に住宅ローンの審査に通る可能性、任意整理後に住宅ローンを申し込む際の注意点、住宅ローン返済中の持ち家を残す他の債務整理方法などについて解説しました。

住宅ローン返済中の自宅を維持しながら借金を減額したい場合、任意整理の他に個人再生という選択肢もあります。どちらが適しているかは、債務の状況、現在の収入、自宅の資産価値などによって異なるため、債務整理に精通した弁護士に相談することをおすすめします。

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弁護士徳山 紗里 東京弁護士会
京都女子大学法学部卒、東京スタートアップ法律事務所入所。日本で唯一の女子大法学部を卒業し、卒業生で初の弁護士となる。